НАП относно данъчното третиране на отстъпено право на строеж

РАЗЯСНЕНИЕ № 3-3684 от 20.12.2011 г. относно данъчно третиране на отстъпено право на строеж съгласно Закона за данък върху добавената стойност

 

НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ

 

чл. 26,

чл. 45 ЗДДС

 

Според изложеното в запитването дружеството е регистрирано по ЗДДС лице като учредява право на строеж на фирма. Отстъпеното право настроеж се отнася за строителството на фотоволтаична електроцентрала върху площ от 1300 кв. м от покрива на сграда, собственост на дружеството, която е построена през 1978 година.

Във връзка с изложеното се поставят следните въпроси:

1. Доставката на отстъпено право на строеж облагаема ли е или освободена доставка по смисъла на ЗДДС?

2. В случай, че доставката е облагаема, как следва да се определи данъчната основа на същата?

При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗДДС (обн., ДВ, бр. 63 от 4 август 2006 г., посл. изм., ДВ, бр. 99 от 16.12.2011 г.) и Правилника за приложението му (ППЗДДС, обн., ДВ, бр. 76 от 15.09.2006 г., посл. изм., ДВ, бр. 84 от 28.10.2011 г.) изразяваме следното становище:

Доставките, свързани със земя и сгради, са регламентирани в Глава четвърта от ЗДДС и по-конкретно в разпоредбата на чл. 45 от същия закон.

Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. В ал. 2 на посочената правна норма, в сила до 31.12.2011 г., е указано, че учредяването или прехвърлянето на право на строеж се счита за освободена доставка по чл. 45, ал. 1 до момента на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В правото на строеж не се включват извършените строително-монтажни работи.

На основание чл. 182, ал. 1 от Закона за устройство на територията строежи в чужд урегулиран поземлен имот имат право да извършват лицата, в полза на които е учредено право на строеж или право на надстрояване или пристрояване на заварена сграда, както и строежи под повърхността на земята. Предвид цитираната разпоредба право на строеж представляват и правото на надстрояване и правото на пристрояване към съществуваща сграда. Следователно в настоящия случай е налице доставка с предмет отстъпено право на строеж, която по силата на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС е освободена.

С разпоредбата на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС обаче е създадено право на избор от страна на доставчика, доставките по ал. 1, 3 и 4 да се третират като облагаеми такива.

Следва да се има предвид, че правото на избор може да се упражни чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката. Същото може да бъде упражнено и чрез посочване във фактурата на основанието за осъществяване правото на избор доставката да е облагаема – чл. 45, ал. 7 от ЗДДС. Следва да се приеме, че лицето е упражнило правото си на избор доставката да бъде облагаема също и когато не е посочило във фактурата основанието за неначисляване на данъксъгласно изискването на чл. 114, ал. 1, т. 12 от ЗДДС. В този случай се приема, че данъкът е включен в цената на основание чл. 67, ал. 2 от закона. Необходимо е да се отбележи, че правото на избор освободените доставки по чл. 45, ал. 1, 3 и 4 от ЗДДС да бъдат облагаеми може да се упражни от регистрирано по същия закон лице по повод конкретна доставка, осъществена в това му качество.

На основание чл. 26, ал. 1 от ЗДДС данъчна основа по смисъла на закона е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема или освободена. Предвид цитираната разпоредба, независимо от обстоятелството как ще се третира доставката (облагаема или освободена) в настоящия случай, е необходимо да се определи данъчна основа по предвидения за това ред. Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер. На основание ал. 3 от същата правна норма данъчната основа по ал. 2 се увеличава със:

– всички други данъци и такси, в т. ч. акциз, когато такива са дължими за доставката;

– всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;

– съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката;

– стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако не подлежат на връщане или ако получателят не еданъчно задължено лице; ако тези опаковъчни материали или контейнери бъдат върнати от получателя, данъчната основа се намалява със стойността им при връщането.

Видно от цитираните разпоредби е, че включването на дължимите във връзка с доставката данъци и такси е обусловено единствено от тяхната дължимост във връзка с доставката, без да е поставено в зависимост от обстоятелството кое е лицето – платец съгласно закона или договорните отношения между страните по сделката. Така съгласно изричното правило на чл. 15 от ППЗДДС данъците и таксите по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) се включват в определената по реда на чл. 26 и чл. 27 от закона данъчна основа на доставките, за които те са дължими. Съгласно разпоредбата на чл. 44 от ЗМДТ обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин. На основание чл. 47, ал. 2 от същия закон при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна – върху оценката на имуществото с по-висока стойност.

На основание чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. По силата на чл. 4, б. „а“ от Правилника за вписванията нотариалният акт подлежи на вписване в Службата по вписванията – Агенцията по вписванията, по местонахождението на недвижимия имот. За вписването е дължима такса по силата начл. 4, б. „в“ от Закона за държавните такси, чийто размер е определен в разпоредбата на чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.

Освен това, както беше отбелязано по-горе, сделките с недвижими имоти е необходимо да бъдат извършени в изисканата от ЗЗД форма – нотариален акт. Съгласно разпоредбата на чл. 85 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) нотариални такси се събират за извършване на нотариални действия и извършване от нотариус на други действия. Размерът на дължимите такси за конкретния случай е посочен в раздел II, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

Следователно в настоящия случай данъчната основа на доставката следва да се увеличи с данъка, дължим при придобиване на имуществото по ЗМДТ, таксата за вписване на нотариалния акт по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията и нотариалната такса, събирана от нотариуса по ЗННД. При увеличението на данъчната основа нотариалната такса се включва без дължимия за нея данък върху добавената стойност.

Напиши коментар

Трябва да сте влезли, за да публикувате коментар.

Архив